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都敏俊教授教你如何投資商業地產 抓住最好時機

    都教授做的第一筆投資是蠶室樂天世界。尹成東將其帶到一片荒地,建議其買下種桑樹。于是都教授花了兩百袋大米買下。結果,兩百年后那里蓋了蠶室樂天世界。

      最近有一部熱播的韓劇叫《來自星星的你》。男主角都敏俊,人稱“都教授”,活在地球上400年,造就財閥身份。

      除此之外,都教授還有一個不為人知的身份:商業地產投資大王。幾百年間,僅地產投資,都教授收益就近1300億人民幣,遠超現在的李超人。

      回顧一下都教授商業地產投資歷史,RET睿意德(人稱“睿教授”,別問我為什么,你懂的)發現,都教授的投資大多在中介幫助下完成。這名中介名叫尹成東,是當時漢陽著名房產中介。

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      都教授做的第一筆投資是蠶室樂天世界。尹成東將其帶到一片荒地,建議其買下種桑樹。于是都教授花了兩百袋大米買下。結果,兩百年后那里蓋了蠶室樂天世界。

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      蠶室樂天世界,世界最大室內主題公園,總體面積12萬平方米?,F在1萬平方米基準大概價值1兆512億元,所有面積加起來價值18兆5千億韓元,折合人民幣約1088億。

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      后來,在尹成東的推薦之下,都教授又買了第二塊地。這是一塊大幅降價拋售的地。都教授本想買來建涼亭看風景,結果若干年后那里蓋起了一片公寓,還是高端公寓。

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      這片公寓位于狎鷗亭洞。狎鷗亭,韓爾首爾江南區的一個街區,1990年代曾是韓國富家子弟奢侈消費聚集區,現在匯集了眾多時尚新潮的商店,成為最著名的流行時尚街之一。都教授買下的這1萬平方米,現在價值3803億韓元,折合人民幣約22億。

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      除此之外,都教授還投資了三成洞。早期的三成洞分為奉恩村、舞童村和轂求村,三個村加起來的人只有200人。但現在三成洞成為首爾中央商務區和新興富人區,高樓大廈林立。

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      都教授在這里擁有3萬平方米,現在市價約1兆5千億韓元,折合人民幣88億。

      讓睿教授幫你進一步揭秘,都教授是如何在商業地產上實現如此大投資收益的。

      都教授買下的土地大多位于首爾江南地區。在40年前以及更久之前,首爾江北才是這座城市的政經中心。江南則是一片農田。

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      從1970年代開始,首爾的發展重心向江南轉移。

      以籌備1988年漢城(首爾)奧運會為契機,韓國對江南地區進行了大規模開發,興建了完善的基礎設施,使江南地區從農田一躍成為韓國最繁華的商業區和最昂貴的住宅區。

      在整理首爾江南地區的開發歷史時,睿教授發現,從1960年代后期開始,公務員成為第一批外來的江南人。不過,主動遷移的人一直不多,這種情況直到1972年漢城市政府限制在江北建新建筑才逐漸改善。部分娛樂與消費場所率先遷往稅少資源多的江南區,在狎鷗亭、清潭洞扎根。

      1970年以后,漢江上以每年一座速度建起新的大橋。交通便利起來的同時,政府開始鼓勵教育機構遷往江南。青瓦臺附近的數所著名中學引領了新的遷移,這帶動了一大批追求教育質量的漢城市民。

      另一方面,因為發展重工業,江北老城區的污染日漸嚴重,南部的空氣、環境越來越顯出了宜居的優勢。

      1970年,首爾的人口達到543萬,在那以后,城市病越來越讓人不堪忍受。這一時期,遷往南部成為首爾居民自發的時尚。時至今日,首爾市民依然保有江南比江北環境好的印象。1980年代的一幅著名漫畫顯示,到漢江南部意味著離開臟亂差的居住環境,去一個時尚而現代的新世界。

      在1980年代后期,政府逐漸淡出江南區的開發。民間介入,引進企業投資,江南區日漸成為金融、會展、文化的中心。

      在這一過程中,江南區成為上流精英聚集地。其中既包括李明博這樣的政治要員,也包括各大企業、財閥的家族領袖們。以至于今天,居住在江南區已成為身份的象征。

      睿教授來總結一下:都教授之所以能在商業地產投資上取得如此大的成功,城鎮化幫了大忙。

      而城鎮化的過程則是:政府主推、公務員帶頭、娛樂與消費場所率先遷入——交通便利,教育機構遷入——空氣、環境因素吸引人吸入——開發模式發生轉變,政府淡出,民間介入,企業投資,富人遷入。最終將韓國首爾江南區域變為了繁華之地。

      都教授商業地產投資的全部秘訣就是抓住了最好時機。

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